Manaus | 11 de Maio de 2019 (Sábado)

Nesta semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vetou a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal em favor do consumidor quando há rescisão contratual por parte do vendedor empreendedor, entendendo-se como possível inversão da cláusula penal.

Os dois temas repetitivos discutidos pela 2ª seção do STJ são, o tema 970, referindo-se a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel e o tema 971, referindo-se a possibilidade da inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega.

Sendo debatidos e acompanhados pela equipe do escritório goiano Dias & Amaral Advogados Associados e por profissionais e empresas do setor imobiliário de todo o Brasil motivado pela importância dos processos para o segmento.

Entre os presentes, estavam Diego Amaral, Ana Elisa Deboni, Bianca Viana e Victorya Branquinho Silva. Amaral, além de acompanhar equipe do escritório do qual é sócio, representou a Ordem dos Advogados do Brasil da Seção de Goiás, já que preside a Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico, e o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), onde atualmente é o diretor administrativo.

Em primeira instância o relator dos recursos, ministro Luis Felipe Salomão, proferiu o voto em relação à cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes por inadimplemento do vendedor por atraso na entrega de imóvel em construção, referindo-se ao tema 970.

O relator explicou que o estabelecimento no contrato da pré-fixação da multa deve atender os interesses das partes, além de constituir o pacto secundário acessório, resultando na segurança jurídica.

“Havendo a cláusula penal no sentido de pré-fixar em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação com lucros cessantes posterior. (…) Pode a parte interessada desprezar a cláusula penal e ingressar com ação de lucros cessantes”, ressaltou.

No caso da inversão, em desfavor de construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento também pelo atraso na entrega, sendo analisado no julgamento do tema 971.

O ministro informou que a prática de estipular uma penalidade exclusivamente ao consumidor é abusiva.

“Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar, impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada a cumulação com lucros cessantes”, explicou.

Foto: Sérgio Amaral/ STJ.

Redação por Portal Pontual.